2008. április 08. 19:40

A magyar ingatlanvásárlók lelkesedése a horvát riviéra iránt még mindig töretlen, a legkeresettebb ingatlantípus továbbra is a tengerpartközeli újépítésű apartman. A nagy vásárok kora azonban úgy tűnik lejárt, az elmúlt években az ingatlanboom magasra röpítette az árakat. Eközben az évekkel ezelőtt vásárolt ingatlanok tisztázása és az ingatlan nyilvántartás rendbetétele folyik, azonban a piac még mindig nem tisztult le.
Forrás: Portfolio.hu

A középkategória a sláger

1996 óta magyar állampolgárok néhány kivételt leszámítva korlátozás nélkül vásárolhatnak ingatlant Horvátországban. A lelkesedés továbbra is töretlen, és bár a tavalyi Vir-szigeti rombolás kissé visszavetette a vásárlási kedvet, azóta lecsillapodtak a kedélyek, és a horvát hatóságok szigorú fellépéséből okulva mind az építők/eladók, mind vevők jobban ügyelnek a tranzakciók tisztaságára.

A horvát tengerpart nagyjából három részre tagolódik: Isztria, Kvarner és Dalmácia. A magyar vásárlók körében a közeli, autópályán megközelíthető régiók kedveltek, mint az Isztria közeli közelebb eső részei, a Kvarner és Észak-Dalmácia. A jelenleg Omisig ér az autópálya, melynek tervezett bővítése után remélhetőleg a magyar ingatlanvásárlók is délebbre merészkednek Közép-Dalmácia homokos partjai felé.

Lengyel Stefánia, az Adria Home ügyvezetője szerint a legkeresettebb ingatlantípus a tengerpartközeli újépítésű apartman maximum 100,000-150,000 euróig. Jóval kisebb kereslet mutatkozik a szintén parthoz közel eső családi házak iránt, nagyjából 300,000 euróig. Nagyobb, felújított, esetleg medencés, tengerparttól 500 m-nél közelebb eső házat 500,000 euró környékén találunk.

A szerényebb büdzsével gazdálkodóknak a tengerparttól távolabb eső részeken érdemes körülnéznie, a parttól 2 km-re lévő ingatlanhoz akár 50%-os diszkonton is hozzájuthatunk. A gyönyörű Plitvicei-tavak környéke azonban nem számít a népszerű helyszínek közé, a magyarok a riviérát részesítik előnyben.

A közvetítő szerint egyes ingatlanirodák kínálatában nem nagyon találunk nagyobb árkülönbségeket az azonos adottságú ingatlanok tekintetében, mivel az ingatlanforgalmazók figyelik a piacot és az ármozgásokat, jellemzően áremelkedést igyekeznek érvényesíteni saját portfoliójukban.

Az átlagos ingatlanok mellett természetesen luxusra is van lehetőség, akár saját szigetet vagy szigetcsoportot is vásárolhatunk vagy bérelhetünk 25-99 évre. Míg korábban potom áron juthattunk hozzá különleges adottságú ingatlanokhoz, a nagy vételek ideje már lejárt. Az Adria Home ügyvezetője szerint pl. szigetvásárlás a tisztuló szabályozási környezetben rendkívül bonyolult tranzakció, a csillagászati összeg biztos, de az árazás rendkívül kényes kérdés az ügylet összetettsége miatt.

Elszaladt velük a ló?

Tallósy Berta, az Adria Croing ügyvezetője szerint az átlagos magyar vásárló 20 millió Ft-ot szán egy horvát ingatlanra. Ezért az összegért egy minden szempontból átlagos új építésű apartmant kínálnak, de 12 millió Ft-ért egy hasonló színvonalú használt ingatlant is kapunk, ezt szintén népszerű kategória. A közvetítő kérdésünkre elmondta, hogy az Isztrián kb. 1700 eur/nm áron kínálják a városhoz közeli, de a tengertől már távolabb eső ingatlanokat, Krk szigeten ugyanez már 2000 euró/nm.

Dubrovnik és Split környéke a reptér közelsége miatt rendkívül felkapott, itt a külföldi, elsősorban angol és ír vásárlók kereslete már korábban felhajtotta az árakat. A top kategória Dubrovnik: az óvárosban egy átlagos adottságú ingatlan négyzetméterára a 8000 eurót is eléri. A régi kőházakra is van még kereslet, de tengerhez közel már nem nagyon találunk ilyen ingatlant, vagy egy kisebb vagyont kell rászánnunk.

Tallósy Berta szerint általánosságban elmondható, hogy a horvátok nagyon elfogultak országuk és annak természeti kincsei iránt és mivel a külföldiek élénk kereslete mindezt igazolja is, az ingatlanok már-már irreálisan túlértékeltek.

Megéri a 6 százalék...

Bár az ingatlanszabályozás már sokkal kiterjedtebb, még mindig nem teljes körű, a korábban vásárolt ingatlanok tisztázása és az ingatlan nyilvántartás rendbetétele folyamatban van. Az Adria Croing ügyvezetője szerint már csak "tiszta ingatlan" tulajdonjogát jegyzik be. Ez azt jelenti, hogy az felépítménynek építési telken kell állnia és építési engedéllyel is kell rendelkeznie. Sok, évekkel ezelőtt, tisztázatlan körülmények között vásárolt ingatan engedélyeztetésére kényszerülnek most a tulajdonosok ingatlanuk bejegyeztetése érdekében. Ez akár milliós nagyságrendű többletköltséget ró rájuk, vagy éppen lehetetlen...

Mivel a piac még mindig nem tisztult le, a szakértők szerint csak a Horvát Gazdasági Kamara által ajánlott ingatlanközvetítőn keresztül érdemes ingatlant vásárolni. A tapasztalatok szerint sok befektető még mindig felelőtlen - pedig megéri a 6% közvetítői jutalék. Sokan persze még mindig a jó vásárt akarnak csinálni vállalva a magasabb kockázatot. Bár ilyesmibe már csak a nagyhalaknak érdemes belevágni Horvátországban...

Aki komolyan gondolja...

A külföldiek tulajdonszerzésére vonatkozó szabályozásában a viszonosság elve érvényesül, tehát Horvátországban azon országok állampolgárai szerezhetnek ingatlantulajdont, amelyekkel a Horvát állam viszonossági egyezményt kötött. Ezen országok természetes személyei és cégei jogosultak ingatlanvásárlásra. Külföldi magánszemélyek ingatlanvásárlása a Külügyminisztérium jóváhagyásához kötött. Az aláírt adásvételi szerződés és a hozzátartozó dokumentáció alapján a minisztérium jóváhagyja a tranzakciót, a tulajdonos ezt követően vezettetheti át az ingatlant a saját nevére.

Ezzel szemben a Horvátországban alapított cégeket a horvát jogi személyekkel azonos jogok illetik meg, tehát horvát cégen keresztül bármely külföldi állampolgár a hatóságok jóváhagyása nélkül szerezhet ingatlantulajdont, ami jelentősen lerövidítheti a tranzakció idejét. A cégalapítás kb. 2-4 hetet vesz igénybe, költsége megközelítőleg 3,800 euró, mely magában foglalja a társaság alaptőkéjét, amely jelenleg 20,000 kuna, illetve a közjegyzői díjat, adminisztratív költségeket, a vonatkozó adót/illetéket és a banki költségeket.

Az adásvételt az adóhivatalnak 30 napon belül kell bejelenteni, aki megállapítja az adó összegét. A hatályos adózási szabályok szerint az ingatlan forgalmi adót az ingatlan vásárlójának kell megfizetnie, mértéke az ingatlan vételárának 5%-a. Az adásvételi szerződésben szereplő vételárat az illetékes hatóságok megvizsgálják, hogy az meglel-e az aktuális piaci értéknek. Egy minden szempontból tiszta ingatlan bejegyzési procedúrája kb. fél évig tart.

Forrás:ingatlantajolo.hu