Ingatlanbefektetések Horvátországban
2007.03.29

Itt a legtisztább a tenger egész Európában, az óvárosok kőházai csendet és nyugalmat ígérnek. Mintha Horvátországba mindenből jutott volna egy kicsi, ami Európában érték: a nemzeti parkokban kirándulni, a tengerben búvárkodni, télen a hegyekben síelni lehet, az ország területén rengeteg középkori vár nyújt látványosságokat, sőt az ókor is itt hagyta nyomát. Nem csoda, hogy fél Európa birtokolni szeretne egy szeletet ebből a különleges lehetőségeket rejtő földből. Horvátországban a külföldi ingatlanvásárlók közt tavaly a harmadik legnagyobb beruházók a magyarok voltak. A listát egyébként a németek vezetik, utánuk az osztrákok jönnek.

Egyre több magyar állampolgár vásárol külföldön ingatlanokat, nemcsak befektetési, hanem nyaralási célból is. Bár a nyaraló – akár apartman, ház vagy villa – egyben befektetés is, hiszen kiadható, amikor nem tartózkodik ott a tulajdonos. Ennek bonyolítására – átadás, takarítás stb. – számtalan cég alakult az üdülőhelyeken. Florida, Dél-Spanyolország, Zöld-foki-szigetek, újabban Dubai és a török riviéra mellett honfitársaink körében egyre népszerűbb a horvát tengerpart, nyilvánvalóan a közelsége miatt. A horvát tengerparton azonban akkor is pénzt hoz egy ház, ha
csak üresen áll. Az elmúlt években átlagosan mintegy tíz százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, arról nem is beszélve, mennyire megugranak majd az uniós csatlakozás után. Míg kifejezetten befektetési célra inkább a felkapottabb tengerparti helyszíneken érdemes vásárolni, mint amilyen Opatija, a Kvarner-öböl, Crikvenica, Krk vagy Hvar szigete, addig családi nyaraláshoz a délibb területek megfelelnek, Trogir környékén az árak például kifejezetten alacsonyabbak. Sokan pedig úgy spórolnak, hogy a tengertől egy-két kilométeres távolságra vesznek felújításra szoruló kőházat.

– A beruházás megtérülése és a közelség szempontjából az egyik legoptimálisabb hely Istria és Krk sziget – részletezi Tallósy Berta közgazdász, az Adra-Croing Ingatlan Iroda tulajdonosa. – Ezeken a helyeken leginkább angolok, írek és magyarok vásárolnak, bár találni szlovén és olasz házakat is. Elsőre meglepőnek hangzik, hogy az olaszok nagyon szeretik a horvát tengerpartot. Ennek magyarázata, hogy Horvátországban sziklás, kavicsos a part, ezért jóval tisztább az övéknél. Árakban Istria jelenti a középkategóriát, itt négyzetméterenként háromezer euróba kerül egy tengerre néző ingatlan. Sőt akad olyan is, hogy egy tengerre néző, panorámás, kertes, berendezett, 35 négyzetméteres apartmannak csupán 45 ezer euró az ára. Beruházási szempontból az ingatlanközvetítők Umagot ajánlják az Istrián. Ha csak nyaralni akarunk, olcsóbb ingatlanokat találhatunk Közép-Dalmáciában és Krk szigeten, ahol 1400-2200 euró / négyzetméteres árak is előfordulnak. Dubrovnik viszont méregdrága: ott az angol és ír befektetők diktálnak, és egy óvárosi vagy közvetlenül a tengerparton emelkedő apartmanház 800 ezer euróba is kerülhet. A befektetések hosszú távon mindenképpen megtérülnek. Sokan már a háború után építkezni kezdtek, mint például egy Magyarországon élő vajdasági mérnök, aki azóta már a hatodik apartmanházát húzza fel az előzőek nyereségéből.

– Tavaly egy ügyfelem egy négyapartmanos házat vásárolt, idén már a másodikat szeretné megvenni, nemsokára Zágrábba kísérem, hogy hitelt vehessen fel. Azok a külföldi állampolgárok, akik céget alapítanak Horvátországban, általában kapnak kölcsönt. Az is jellemző, hogy nyugdíj előtt állók keresnek fel azzal, hogy szeretnék Horvátországban tölteni időskori éveiket. Például nemrég egy házaspár vásárolt egy házat, amelynek földszinti üzlethelyiségében az asszony talpmasszőrként fog dolgozni. Az is előfordult, hogy magyar cégek itt vesznek alkalmazottaiknak üdülőhelyet. Olyan sok hazai vásárló van, hogy bizonyos települések, mint például Tribunj vagy Hvar, majdnem egészen a magyaroké lettek.
– Harminc érdeklődőből általában egy vagy kettő lesz vevő – meséli Lengyel Stefánia, az Adria Home tulajdonosa. – Nagy részük kisebb apartmanokat és kőházakat vásárol, főleg nyaralónak. Horvátországban áprilistól októberig tart a szezon, de aki síközpont közelében vásárol, télen is ki tudja adni a házát. Például most Velebit lábánál árulunk apartmanokat, innen egyórányira van Bjelolasica, kiváló sípályákkal. Tavaszszal az is előfordul, hogy a család férfitagjai a hegyekbe, míg a nők és a gyerekek a tengerhez mennek.

Horvátországban nagyon komolyan betartják az építési szabályokat, ahogy azt honfitársaink a Vir szigeti esetnél saját bôrükön tapasztalhatták. Mint emlékezetes, tavaly nyár elején 48 engedély nélküli, köztük 18 magyar tulajdonú ingatlant romboltak le. Az illegálisan épült ingatlanok kérdése már korábban, így tavaly januárban, a magyar– horvát közös kormányülésen is napirenden volt. Az építési engedély nélkül létesített üdülők bontását Marina Matulovic Dropulic horvát környezetvédelmi, tervezési és építésügyi miniszter rendelte el, és a tulajdonosok már korábban megkapták a bontási határozatokat, és a bontásra ítélt házakat már márciusban sárga szalaggal jelölték meg. A magyar építtető azzal védekezett, hogy egyes ingatlanok még a 2004-es, a hetvenméteres parti sáv beépítését megtiltó törvény előtt épültek. Valójában azonban ezekre sem volt építési engedély. A lerombolt ingatlanok azonban csak csepp a tengerben. Tavalyi adatok mszerint a Vir szigeteken összesen mintegy félezer magyar tulajdonú ingatlan található, állítólag csak a magyar politikai elit (államtitkárok, minisztériumi tanácsadók, polgármesterek, uniós diplomaták stb.) tízmillió eurót, azaz 2,5 milliárd forintot fektetett be. – A Vir szigeti befektetők nagyot kockáztattak, arra számítottak, hogy majd megkapják utólag a fennmaradási engedélyt, de nem jött be – értékel Tallósy Berta. – Horvátország nagyon komolyan védi partját, a tengertől hat méterig terjedő szakaszt állami tulajdonnak tartják, amit nem lehet eladni. Ez náluk a közjavak része. A hetvenméteres tiltást pedig azért írták elő, hogy ne lehessen túlságosan beépíteni a partot.

Az ingatlanközvetítők körében nyílt titok volt, hogy ezek engedély nélkül létesített ingatlanok, ezért nagyon fontos egy külföldi vásárlásnál, hogy ingatlaniroda szolgáltatásait vegye igénybe a befektető. Ez nyilvánvalóan növeli némileg az árat, viszont csökkenti a kockázatot. Persze sokan nagyot akarnak nyerni, hiszen a bizonytalan engedélyű tulajdonok jóval olcsóbbak, és az is előfordul, hogy valaki nem is beszéli a horvát nyelvet, de maga intézi az adásvételt. Így nem csoda, hogy néhányan tisztázatlan tulajdoni helyzetű ingatlant vásárolnak. Bár ellenpélda is akad: a közelmúltban az egyik befektetô százezer euróért vett egy ingatlant, majd háromszázezer euró beruházásával egy nyolcszázezer euró értékű létesítményt fejlesztett belőle.

Az ingatlanosok cáfolják azokat a találgatásokat, hogy a bontások a magyar tulajdonosok ellen irányultak volna. Zadarban, Dubrovnikban, Bracs és Rab szigetén is bontásra ítélték az illegálisan felépített ingatlanokat, és ott nem voltak magyar tulajdonosok. A kényszerbontási akció egyáltalán nem egyedülálló Horvátországban, Dubrovnikban egy egész utcát is elbontottak, és Vir szigetén a tulajdonosok fele horvát állampolgár volt. Valójában a horvát állam épp az EU-jogharmonizáció szerint kezdte felszámolni az illegális kisajátításokat. Csupán az 1968 elôtt épített ingatlanoknak kegyelmeztek meg.

– Az új területrendezési tervek már nagyon szigorúak, kijelölik az építési zónát, továbbá nagyon részletesen azt is, mi létesíthető a telekre – mondja Lengyel Stefánia. – Így például mekkora, hány emeletes családi ház vagy hány csillagos szálloda, hány férőhellyel. Ezáltal hoznak létre régiókat, amelyek elkülönítik a csendes, családi házacskákat a hatalmas luxusszállodáktól.

Főleg a szigeteken nehéz építkezési engedélyt kapni, a horvátok tudják, milyen értékes a földjük, vannak olyan területek, ahol még egy sátort sem szabad felállítani. A szakértők szerint Magyarország természeti értékeit is így kellene védeni. Ezenkívül Horvátországban nem lehet feketén kiadni a nyaralókat, apartmanokat. Rendkívül szigorúan veszik az idegenforgalmi adó behajtását, ha valaki nem fizeti be, kiutasíthatják az országból, ingatlanát pedig lepecsételhetik. Az összeg egyébként nem sok, személyenként napi 1-2 euró, az önkormányzattól függően. Nem érdemes kockáztatni, mert a tapasztalatok szerint a szabályokat betartva is hihetetlenül nyereséges üzlet egy horvátországi kiadható ingatlan,
amelynek értéke önmagában növekszik.

Fehérváry Krisztina

A cikk letölthető pdf formátumban:

első oldal

második oldal

Első alkalommal vásárolna tengerpartni ingatlant és szereti a gyors megoldásokat?