Az Ingatlan magazin cikke

A válság a horvát ingatlanpiacot sem kímélte, a tengerparti apartmanok ára azonban alig csökkent. Most mindenesetre némi fellendülés tapasztalható. Az árak 1300-2200 euró/m2 között szóródnak, vagyis minimum 400 ezer Ft/m2-es árakkal számolhatunk Ezek az árak csak az új ingatlanokra vonatkoznak, a használt ingatlanok árai jóval alacsonyabbak. Vagyis "partiképesek" a balatoni árakkal.

A válság a horvát ingatlanpiacot is megtépázta, 2008-2011 között átlagosan 30 százalékkal estek vissza a vásárlások, ellenben a használt ingatlanok ára az Adria-parti településeken évente csak 4-5%-kal zuhant. A horvát tengerparti apartmanok iránt már az elmúlt évben megélénkült a magyar befektetők érdeklődése, és ez a trend idén is megfigyelhető.

A kiadás tekintetében a főszezonban a bérleti díjak napi 70−120 euró között mozognak, míg a szezonon kívüli időben átlag 40-50 euró körül alakulnak. A tengerparti ingatlanok esetében a magas telekár, a megemelt építkezési kommunális hozzájárulás, a m2-ént megközelítőleg bruttó ezer eurós építési ár és a megszigorított építési engedély megszerzése miatt azonban több évre is elhúzódik a tőke visszaforgatása. Ezért az új építésű apartmanok esetében alig van árcsökkenés, maximum pár százalékos alkutartalék van az irányárakban, ellenben az építkezési telkek és a régi házak piacán már jobban érzékelhető a válság.

Hogyan vásároljunk?

2013. július 1-jével Horvátország az Európai Unió tagja lesz, amely megint csak növeli a vásárlók biztonságérzetét. Az árak természetesen a közelgő uniós tagság miatt felfelé araszolnak, amelyet a növekvő kereslet is hajt. Ma már minden különösebb procedúra nélkül lehet ingatlanhoz jutni, e tekintetben szinte semmi különbség a hazai és a horvát törvények között. A foglaló az ingatlan vételárának 10 százaléka, a fennmaradó részt pedig átutalással kell teljesíteni. Vásárlásnál egyszeri alkalommal a vételár 5%-át kell befizetni haszonszerzési illeték címén. Az ügyvédi tarifák is változóak, akár csak nálunk, de érdemes helyi jogdoktort felkérni, hiszen akkor megspórolhatjuk a hazai ügyvéd utazási díját. Általában az ingatlanérték 1-2%-áért vállalnak adásvételi szerződéseket. Tengerparti övezetekben ún. üdülőadót kell fizetni, amely nem különösebben húzós összeg, hiszen évente 80-100 euró között mozog. Ráadásul ha nem üdülőövezetről beszélünk, akkor nincs ilyen költség – magyarázza Lengyel Stefánia, az Adria Home ügyvezetője.

Túl vagyunk a rémálmokon

A jó 10 éve megindult horvátországi ingatlanvásárlásokat megakasztották azok a hírek, miszerint a horvát állam jó néhány helyen eldózeroltatta a szabálytalanul épített ingatlanokat, így mindannyian emlékezhetünk a Vir szigeten történt házrombolásokra. Azonban a közhiedelemmel ellentétben nem a magyar ingatlanok voltak a helyi hatóság céltáblái, hiszen jóval több horvát, szlovén vagy német házat is ledózeroltak. Ráadásul egykor sok magyar vásárolt fel olcsó telkeket, amelyekre szabálytalanul építkeztek, majd ezeket adták el jó áron honfitársaiknak, akik később pórul jártak. Vagyis sok esetben magyar csapta be a magyart. Valamint az is tendencia, hogy már nem mindenáron akarnak a magyarok külföldi nyaralót venni, hiszen azt egész évben kezelni és karbantartani kell.

Jogbiztonság

Mindemellett Horvátország – készülve az EU-s csatlakozásra – alkotott néhány, a vásárlók biztonságérzetét növelő jogszabályt, ilyen az új építkezési törvény, az építőipari kivitelezők állami minősítése, a területrendezési, továbbá a kataszter és a telekkönyvek rendezése és digitális formában való vezetésére vonatkozó törvény, ingatlanközvetítők kötelező állami vizsgája, az ingatlanpiac 2009-es évi liberalizációja az EU tagállamok felé. Az építkezési törvény és a rendezési tervekről szóló törvény azonban lelassította a tengerparton a többlakásos házak építését, egyébként is a felkapott helyeken már alig van tengerparti új építkezés.

Mi határozza meg az árat?

Az árak nagy szórást mutatnak, hiszen Horvátország eltérő adottságú régiókkal rendelkezik, persze a magyarok nyilván a tengerparti részeket keresik. Itt az árat meghatározza, hogy mennyire esik közel a tengerparthoz, van-e panoráma, mennyire felkapott az adott település, és mekkora lélekszámmal rendelkezik. Például Zadar vagy Split jóval drágább, mint a kisebb települések, ugyanígy a népszerű Opatija vagy Dubrovnik is kiemelkedik a környező települések közül. Azt sem lehet mondani, hogy a dalmát részek vagy a szigetek drágábbak lennének, mint a Magyarországról gyorsabban és könnyebben elérhető Isztria. Sőt, a közhiedelemmel ellentétben a szigetek olcsóbbak, mert nehezebb megközelíteni őket, kompot kell igénybe venni, és több ideig is tart eljutni odáig. Így például Pag sziget is viszonylag olcsónak számít – mondja Lengyel Stefánia.

Isztria és Észak-Dalmácia

Északon tehát Isztrián a népszerű Pula, Rovinj, Porec, Vrsar vagy Novigrad is megéri a pénzét. A népszerűség miatt már nincs eladó vízparti telek, és engedélyt sem adnak ki a tengerparti építkezéshez. Rijekában a lakások négyzetméterenkénti ára átlagosan 1600 euró, és hasonló a helyzet Pulában is. Dél felé haladva elérjük Észak-Dalmáciát, ahol az új ingatlanok piacán az olcsóbb árkategóriát jelentik azok a 6-12 lakásos apartmanházak lakásai, amelyek például Pag szigetén 70-80 ezer euróért vásárolhatók meg. Senj mellett az új, panorámás apartmanok ára 60−100 ezer euró között mozog. Vagyis egy négyzetméternyi ingatlan ára 1300-2200 euró között szóródik, az átlag nagyjából 1700-2000 euró/m2. Ezek az ingatlanok kiváló minőségben épültek, és többnyire „B” kategóriás energetikai besorolással rendelkeznek. Az alsó árkategória nagyjából egy újépítésű, pesti lakóparki lakással vetekedik (400 ezer forint=cc.1300 euró). A családi házak persze drágábbak, hiszen lehet, hogy maga az ingatlan alapterületre nem nagyobb, de a telek és udvar miatt egy felújított családi ház akár 180-200 ezer euróba is kerülhet – sorolja az árakat Lengyel Stefánia.

Dalmácia és Dubrovnik

Ha tovább haladunk lefelé Dalmáciában, akkor elérkezhetünk a nagyvárosokba is, mint Zadar vagy Split. Ezek jelentős kikötők is, ezért drágábbak az ingatlanok. Igaz, hogy a sűrű beépítés miatt a tengerparton nemigen lehet ingatlanhoz jutni, inkább csak távolabbi városrészeken. Itt a kisebb üdülőövezetekben 2000-2500 eurót kérnek egy négyzetméternyi ingatlanért. Délen pedig Dubrovnikban, amely a világörökség része, az átlagos árak duplájával találkozhatunk. Az árakat felfelé tornázza, hogy a nagy érdeklődés miatt kevés az eladó ház, illetve az üres telek, valamint a nyugati tehetősebb vásárlói réteg megjelenése is élénkíti a keresletet. magyarán divat Dubrovnikba járni.

Az eredeti cikk:
http://ingatlanmagazin.com/ingatlanpiac/valsag-utani-helyzet-a-horvat-te...

Szívesen segítünk!