A kedvező valutaárfolyamok, jó hitellehetőségek és az ingatlanárak általában jellemző erősödése adott lendületet a külföldi kalandozásra is vállalkozó magyarok vásárlási kedvének a 2007-et megelőző tíz évben. Elsősorban Horvátország, Spanyolország és bizonyos amerikai régiók voltak a legkedveltebb célpontok. A kalandozásnak azonban egy csapásra véget vetett a válság. A fejleményekre országonként eltérően reagáltak a piacok, miközben a vevőkről általánosan elmondható, hogy megfontoltabbak lettek. – A hitelválság következményeként megtorpant az üzlet, illetve a piac jelentősen átalakult – elemzi a helyzetet Czibere Ilona, a világ számos országában tapasztalatot szerzett Mitropa ingatlanügynökség irányítója. A korábbi gyakorlatot, amelyben a befektetők 20–30 százalékos önrésszel vásároltak épülő projektekből, el kellett felejteni. Mostanság az Egyesült Államokban kiment a divatból a hitel, legfeljebb újépítésű házakra lehet jelzálogkölcsönt szerezni. A bankok által visszavett lakások viszont töredékáron elérhetők. A készpénzes, prompt ügyletek a jellemzőek, és ezt a lehetőséget választják a befektetni vágyó magyarok is.

Ezt erősíti meg Szerencsés Zsolt, az orlandói ingatlanszövetség nemzetközi szekciójának elnöke is. A statisztikák az eladások számának némi emelkedését jelzik, ám az értékesített ingatlanok mintegy fele banki tulajdonú, és ez tükröződik az árakban. Orlandóban például augusztusban 2429 ingatlan kelt el, ebből 1187 banki portfólióból. Miközben a normál értékesítések középára 165 ezer dollárra rúgott, a zálogjogot érvényesítő pénzintézeteknek 70 ezer dolláros átlagárral kellett megelégedniük, ezen belül a lakásoké 44 ezer dollár. Az Egyesült Államok teljes statisztikája majdnem 20 százalékos elmaradást jelez forgalom tekintetében az előző évhez képest. A fél éves adatok szerint az USA-ban 907 milliárd dollár értékű lakóingatlan cserélt gazdát, és a vevők 4,5 százaléka volt külföldi. Az élen a kanadaiak állnak, de jelentős volt a mexikóiak, és a britek vásárlókedve is, akik számára kedvezően alakultak az árfolyamok. A slágerterületek rangsorát Florida vezeti, szorosan nyomában Kalifornia.

Honfitársaink Czibere Ilona szerint óvatosabbak,mint az Európamás régióiból érkezők. A magyar vásárlók többsége magánemberként vesz, 90 százalékuk befektetési céllal, és a tranzakció lebonyolítását egyszerűsítendő rendszerint céget alapítanak. Bankszámlát nyithatnak, könyvelőt, adótanácsadót vehetnek igénybe, és nem utolsósorban, miután az USA és Magyarország között a kettős adózást elkerülő egyezmény van érvényben, élvezhetik a kedvezőbb amerikai adószabályokat. Ebbe belefér a veszteség későbbi években történő leírása, és az sem közömbös, hogy az ide befektetett pénzek kikerülnek a magyar hatóságok figyelemköréből. A felkapott régiókban, Miamiban, Floridában, Orlandóban most akár 40 ezer dollárért lehet vásárolni olyan száz négyzetméter feletti lakást, amelyet alig három évvel ezelőtt még 250 ezerre értékeltek. Az új trend szerint ezeket három–öt éves befektetésnek szánják a tulajdonosok, akik bérbe adják, míg régebben egy-két esztendő alatt megforgatták a szerzeményeket. Az ingatlanadó egyébként helytől függően évi másfél-két százalék, és ehhez hozzá kell tenni, hogy az amerikai adóhivatal korrektül figyelembe veszi a piaci helyzet okozta értékcsökkenést.

Míg Amerikában az ingatlanfejlesztők tudomásul vették a negatív folyamatokat, leértékeltek és fékezték a beruházásokat, Spanyolországban megállt az idő, az építkezők csak késve reagáltak. Másfél millió befejezetlen vagy eladatlan lakóingatlan van országszerte. A szellemvárosok gyarapodása ellenére az újépítésű ingatlanokat változatlan áron kínálják, és az eladatlan készlet folyamatosan dagad. A kényszereladók helyzete viszont egyre rosszabb, az általuk kínált ingatlanok árai mélyrepülésben vannak. A vevők még mindig kivárnak, arra spekulálva, hogy a zuhanásnak még koránt sincs vége. Ha a tengeren túl két-három szűk esztendőre lehet számítani, akkor az ibériai félszigeten legalább három-öt évet kell várni a gyógyulás jeleire. A Mitropa egyébként, amely a fénykorban szép számmal értékesített spanyol ingatlanokat, immár két éve nem kötött üzletet Spanyolországban és ezért nem csak az általános válságot, hanem a forintárfolyam kedvezőtlen alakulását is okolja Czibere Ilona.

Tenerifén a 2003-as szintre mentek le az árak, sok ingatlanfejlesztő ment tönkre, s érdemi érdeklődés a magyarok részéről sincs. – Honfitársaink, mint általában, ebben a helyzetben is óvatosak, kivárnak, a hozzánk betérő húsz-harminc érdeklődőből jó, ha ketten-hárman vásárolnak – mondja Lencsér László, a tenerife.hu ingatlanportál tulajdonosa. A legtöbben az egy hálószobás apartmanokat keresik, ezekhez a sziget üdülőövezetében már 70 ezer euróért hozzá lehet jutni, ám közvetlenül a parton, tegyük hozzá, ilyen lehetőség kevés adódik, már 30-40 százalékkal magasabbak az árak. Három évvel ezelőtt egyébként egy hasonló lakás közel a duplájába került. Tenerifén is a készpénz a divat, bankhitelhez nehéz hozzájutni, kivéve, ha valaki új ingatlant vásárol, a beruházást finanszírozó bank készségesebb. A leértékelődést átmenetinek tartja a szakember, aki szerint két-három éven belül regenerálódik a piac.

A magyarok érdeklődését az utóbbi években, vitán felül, a horvátországi lehetőségek keltették fel. Lengyel Stefánia, a horvátországi ingatlanokra specializálódott Adria Home szakértője a vásárlási kedv stagnálását tapasztalta az év elején. Nyáron viszont megmozdultak a potenciális vásárlók, de csak ősszel derül ki, hogy milyen eredménnyel. Mostanában nem nagyon változtak az árak, az év elején volt némi csökkentés, akció és kiárusítás, de ez egyébként is jellemző erre az időszakra. A tulajdonosok kivárnak, tudják, hogy ha az ingatlan jó helyen van, jó minőségű anyagok felhasználásával épült, akkor előbb-utóbb elkel. Csak azok csökkentik drasztikusan az árakat, akiket szorít a hitelező bank – vázolja a helyzetet Lengyel Stefánia.

A befektetők leginkább olyan ingatlanokba fektetnek, amelyek esetében rövid időn belül térül meg a befektetett összeg. A legfrekventáltabb területek a tenger közeli helyek, itt panorámás apartmanokat vagy családi házakat keresnek. Mostanára elfogytak a nagyon olcsó ingatlanok, elvétve találhatók 50–60 ezer euró értékű lakások, ezek leginkább egyszobásak, és többnyire nem felelnek meg a mai használati igényeknek, viszont befektetés céljából, illetve kiadásra kiválóak. A vevők készpénzesek, tapasztalataink szerint még a kínálkozó hitellehetőségekkel sem élnek – mondja a szakember.

Speciális vevőköre van a francia tengerparti ingatlanoknak. A magyarok közül azok jönnek, akiknek valamiféle érzelmi kötődése van a francia kultúrához, életstílushoz. Azt lehet mondani, hogy ez egy szűk, igényes és kiegyensúlyozott kör – magyarázza Szép Ferenc, az Agence de la Pinède és az Agence de la Mer francia ingatlanügynökségek magyarországi képviselője. Az ál tala legjobban ismert Juan les Pins és Cap d’Antibes környékén százezer euró alatt nincs elfogadható ingatlan, de tapasztalata szerint a jól szituált magyarok 400 ezer euró fölött is szívesen áldoznak egy-egy jobb lehetőségre. Ezért az összegért már egy régi építésű, nem közvetlenül parti, 70-80 négyzetméteres lakáshoz lehet hozzájutni. Egy tetőtéri, tengerre néző 130 négyzetméteres lakás, ugyanakkora terasszal már 1-2 millió euró közötti összeget ér, míg 100–200 ezer euróért legfeljebb csak 30 négyzetméter körüli stúdiót kapni. Ebből viszont sokan kettőt vásárolnak, 50 százalékos hitelre, és az egyiket kiadják,míg a másikat saját használatra tartják fenn. Önálló ház – nem újépítésű – 700 ezer eurónál kezdődik, de ezért az összegért meg kell elégedni egy pár száz négyzetméteres telekkel. A tengerparton minden 35-40 százalékkal drágább és hozzá kell tenni, hogy ilyen ingatlan gyakorlatilag nincs is.

A Cote d’Azuron az ingatlanok árai 2000-ben egyik pillanatról a másikra megduplázódtak, az ezt követő időszakban 2008-ig 12–14 százalékos volt a drágulás, azaz mindenképpen megtérülő befektetést jelentettek. A magyarokat azzal bíztatja a szakember, hogy hosszú a szezon és júliusban, augusztusban heti ötszáz–ezer euróért lehet kiadni egy kis lakást. Itt amúgy kevés a beragadt befektetés, a válság ellenére viszonylag gyorsan forog a piac, és csak a kevésbé nívós ingatlanoknál lehet tapasztalni némi árcsökkenést. A magyar vásárlók jellemzően igénybe veszik a helyi hitellehetőségeket, a bankok rugalmasak, hozzászoktak a külföldi vevőkhöz, jövedelemigazolást kérnek, és jelzálogjog érvényesítése mellett, 30–50 százalékos önrész esetén 3,8 százalékos kamatra, öt–húsz éves futamidőre folyósítanak kölcsönt.

Ha valaki arra vágyik, hogy Julia Roberts, David Beckham, Tiger Woods, Lewis Halmilton szomszédja legyen, legalábbis nyaraláskor, akkor menjen Thaiföldre. Garai András, a thaiföldi Mantra Samui hotel igazgatója apartmanokat kínál 21 millió forint körüli áron. Az elmúlt esztendőben 55 lakosztályt adott el a Koh Samui szigetére tévedt magyaroknak, és a vevők egy része nem is egy apartmant vásárolt. Ebből kiderül, a többség befektető, de jönnek megszállott búvárok is – egyre többen. Garai elmondása szerint a szigeten az ötcsillagos szállodák kihasználtsága 90 százalék körüli, így nem probléma az apartmanok kiadása. Ez akár négymillió forint feletti összeget is fialhat – állítja, és szerinte az értéknövekedés is garantáltan eléri az évi nyolc százalékot. Itt nem zuhannak az árak, miután a hitel ismeretlen. A thai királyi bankoknál egy százalék körüli a kamatszint, hitelt lakásra azonban nem folyósítanak, gyakorlatilag pénzőrzőként működnek. A földárak egyébként egyáltalán nem sínylették meg a válságot, a felépítmények ára pedig minimálisan esett vissza.
A jogszabályokról annyit viszont érdemes tudni, hogy az Európában ismeretlen leasehold konstrukcióban (hosszú lejáratú bérlet) szerzett tulajdonrész továbbértékesíthető, örökölhető. Ugyanakkor védik az ország földtulajdonát, ezért csak thai állampolgár vagy thai cég lehet földtulajdonos. Így a szerződés két elemből áll, az első az apartman leasehold jogát rögzíti, a másik adásvételi szerződéssel a földtulajdonló cég részvényeiből szerez tulajdont a vásárló. A leasehold szerződést harminc évenként hoszszabbítani kell, költsége ezerezerötszáz euró, erre garancia a földtulajdonló cégben szerzett részesedés. Nincs vagyonadó és rövid távon felfüggesztették a félszázalékos illetékfi zetést is, a megélhetési költségek pedig összehasonlíthatatlanul alacsonyabbak mint a fejlett világban. Nem jellemző, de azért előfordulnak magyar befektetők Dubaiban is. Marina Baldassarra, magyar, olasz és orosz családi érdekeltségű ingatlanügynök az Emirátusokban szaúdi, orosz, kazah, örmény és ukrán vevőkkel találkozik sűrűbben mostanság.
Néhány magyar vevőről azonban mégis tud a Sport Cityben, illetve a Dubai Marinaban. Létezik helyi hitelforrás, de a kamatok magasak és hosszú a procedúra. Aki nem rezidens, attól legalább 50 százalékos önrészt kérnek. (A rezidens olyan ügyfél, akinek gazdasági érdekei az adott országhoz kötődnek.) Ha létrejön egy adásvétel, a kész ingatlanok esetében a tranzakciót azonnal regisztrálják a földhivatalban. A helyi ingatlanpiac legnagyobb változása, hogy az ingatlanközvetítő cégek 90 százaléka átváltott a lakáskiadásra, miután az alacsony lakbérek jelentősen növelték a keresletet. Az ügynökségek bevételeinek 80 százaléka mára a bérbeadásból származik.A vásárlók egyébként változatlanul kivárnak, miközben mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak nyomottak. Az átlag lakásárak 8,2 százalékkal maradnak el az előző év hasonló időszakáétól, miközben a villák bérleti díja 4,2 százalékkal zsugorodott.

De nemcsak a távoli, egzotikus terepeken, hanem közvetlen szomszédunkban is érdemes nyitott szemmel járni, annál is inkább, mert szakértők szerint a jövőben nőni fog az osztrák ingatlanok értéke. Egyre kevesebb az olyan hely Európában, ahol még rendben van a természet. Ehhez a hagyományos értékeket tisztelő kultúra is társul, amely garancia az élet minőségére – állítja Parajdi István, a REMAX ingatlanügynökség szakértője. Itt az elmúlt évhez képest mintegy 40 százalékkal nőtt az ingatlanforgalom, azaz nyoma sincs a válságnak. Tapasztalata szerint Ausztriában egyre több magyar befektető keres boldogulást és pont a válság az, amely kimozdította az otthon reménytelenül erőlködő vállalkozókat, akik egészségesen működő gazdasági környezetet remélnek a szomszédban. Az ingatlanárak a fejlődő régiókban, így Bécs, Graz és Linz környékén stagnálnak vagy inkább emelkednek. Itt nő a lakosság lélekszáma és ezért folyamatos a kereslet. Más régiókban viszont az elvándorlás a jellemző, ezeken a vidékeken nem a válság, hanem inkább a csökkenő kereslet miatt zsugorodnak az árak.
A magyar vevők egy csoportja a befektetők és vállalkozók. Ők főleg a turizmusban látnak fantáziát, sokan keresnek sípálya közelében panziókat, szállodákat, míg a magánszemélyek kis nyaralót vagy két-három szobás lakást vesznek ugyancsak a hegyek között, főleg családi használatra. A magyar ingatlanvásárlók többsége igénybe vesz helyi hitelt. A feltételek kedvezőek, a kamatok alacsonyak, és biztosítékot jelent, hogy a pénzintézet ismeri az adott ingatlan valós értékét és a piaci környezetet. Itt nem tud megélni a lakásmaffia, a közjegyző, aki nélkül nem lehet lebonyolítani ügyletet, minden részletet ellenőriz. Az ingatlanszerzést adó terheli, és a tulajdonos is fizet adót, ám ez meg sem közelíti a magyarországi terheket. Bérbeadás esetén a jövedelemadó-szabályok érvényesek, de évi 11 ezer euróig adómentességet kaphat az érintett. Az árak hasonlóak vagy alacsonyabbak, mint Magyarországon. Meglepően szép, régi történelmi házakat lehet megvenni annyiért, mint mondjuk Ürömön egy telket – állítja a szakember. Az elvándorlás okán a vállalkozók figyelmét felkeltő panziók is olcsóbbak, mint Magyarországon. Ha mindehhez hozzátesszük, hogy itt kevesebbe kerül az energia, a banki szolgáltatások, a telekommunikáció, akkor érthető a vonzerő. Egyedül az élőmunka drágább, ezért a felújításra szoruló ingatlanokhoz csak hihetetlenül nyomott áron lehet hozzájutni.

Leopolda, az utolérhetetlen

A Francia Riviérán ugyan a legtöbb ingatlanvásárlást szigorú diszkrécióval kezelnek, néha azonban mégis nyilvánosságra kerül egy-egy nagyobb ügylet.
Ezek közül minden bizonnyal a legkiemelkedőbb az a 2008 augusz tusában történt tranz akció, amelynek keretében egy orosz iparmágnás 496 millió euróért szerezte volna meg a Cote d’Azur egyik legszebb villáját, a Leopolda néven ismert épületet. A ki fizetett összegnél többet soha senki nem adott még egy magánházért itt. A vevő Mikhail Prokhorov volt, aki üzletemberként talán makulátlan, ám az erkölcsein volt kifogásolni való. A bányaipari óriás, a Norilsk Nickel volt elnöke anno azért kényszerült lemondani posztjáról, mert Courchevel-ben, 2007-ben letartóztatták prostitúciós hálózat feltételezett működtetéséért.
A híres ingatlant végül mégsem tudta megvenni, elbukta a tízszázalékos foglalót. A Leopolda villát 1900-ban II.Leopold, belga király építtette egy olyan, a tenger fölé emelkedő nyolchektáros telken, amelyet szimbolikus egy frankért szerzett meg, lévén akkor a terület szántóföld volt, igaz pazar kilátással. Az első világháborúban kórházként is szolgált ingatlan az 50-es években a FIAT-vezér, Giovanni Agnelli tulajdonába került, majd Edmond Safra, libanoni származású svájci bankár vásárolta meg. Safra halála után a feleségre, Lillyre szállt, aki a hírek szerint nem igazán akart megválni Nizza közelében lévő, hatalmas nyaralójától.

Rédei Judit | Népszabadság | 2010. november 5.